Por três votos a dois, os ministros da Turma consideraram que são válidas as restrições à construção de mais de dois pavimentos no bairro.

A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu pela não continuidade da obra de um prédio de oito andares em área conhecida como City Lapa, bairro-jardim do Alto da Lapa, em São Paulo (SP). Por três votos a dois, os ministros da Turma consideraram que são válidas as restrições à construção de mais de dois pavimentos no bairro. As normas para a ocupação da área foram estabelecidas pela Companhia City há cerca de 70 anos.

O recurso foi interposto pela CCK Construtora e Incorporadora Ltda. contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que, mantendo a sentença, se manifestou contrário à construção do edifício e a considerou ilegítima. Faziam parte, ainda, da demanda o Movimento Defenda São Paulo e a Associação dos Amigos e Moradores do Alto da Lapa e Bela Aliança (Assampalba).

O relator do recurso no STJ, ministro Herman Benjamin, votou pela rejeição do pedido e consequente manutenção da decisão do TJSP, no que foi acompanhado pelo ministro Castro Meira. Os ministros Eliana Calmon e Humberto Martins, no entanto, se manifestaram contrários ao entendimento do relator e votaram pelo provimento do recurso. O ministro Mauro Campbell Marques desempatou a questão, seguindo o entendimento do relator.

O assunto é polêmico porque a obra, apesar de ser objeto de ação na Justiça, recebeu anteriormente aval do órgão ambiental da prefeitura paulistana. Os ministros que se manifestaram contrários ao voto do relator ponderaram que uma lei municipal de São Paulo (Lei n. 9.846/1985), embora mantendo restrições a construções no bairro, assegura o erguimento de prédios no trecho em questão. Apesar disso, legislação anterior – a Lei n. 8.001/1973 – apresenta restrições a prédios com gabaritos como o que está embargado (de nove andares) no local.

Para o ministro Campbell, que considerou o julgamento “emblemático” para as questões sobre qualidade de vida no país, as restrições urbanísticas convencionais são legítimas à luz do ordenamento jurídico vigente, alterando-se, apenas, o grau de importância que assumem para o planejamento de cidades sustentáveis.

O ministro destacou que as restrições urbanísticas convencionais referentes ao loteamento constavam da matrícula registro do imóvel, sendo, portanto, de conhecimento da construtora. “A loteadora teve como escopo o resguardo da qualidade de vida do bairro – como uma unidade independente – e de seus moradores, inclusive com atenção à evidência de que a preservação estética e ambiental são fatores que contribuem para tanto. Como se vê, uma finalidade claramente social”, afirmou.

Ainda em seu voto-vista, o ministro Campbell ressaltou que existe na escritura de promessa de contra e venda do lote, cláusula específica vinculando tanto os sucessores como os herdeiros do promitente-comprador à vedação de construção de unidades editalícias multifamiliares.

Voto do relator

No seu voto, o relator afirmou que a convenção particular relativa à City Lapa, mais rígida que as restrições legais, corresponde a “inequívoco direito da coletividade em favor de espaços verdes, do combate ao adensamento caótico, da melhoria estética urbana e de opção legítima contra a verticalização da região”.

O ministro Herman Benjamim também destacou que as restrições urbanístico-ambientais convencionais, assim como o caos das cidades brasileiras, estão em ascensão no Brasil e no direito comparado, como forma de estimular um novo entendimento jurídico, o que chamou de “índole solidarista”. Uma forma, assim, de garantir, em favor de gerações futuras, espaços de convivência urbana em que imperem questões como “qualidade de vida, beleza estética, espaços verdes e redução dos impactos de desastres naturais, como enchentes”.

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